2026年10月8日　／　住宅ローン残債・住み替え

住宅ローンが残る家を売るには｜残高の基準日と完済方法の確認順序

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月8日

住宅ローンが残っていても売却検討はできる

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個別の融資の可否は借入先の金融機関が判断するため、ここでは結論を出さず、確認する順序だけをお伝えします。

住宅ローンが残っていると、「完済していない家は売れないのでは」と不安になる方が多いようです。ただ、その不安を整理するには、順番に確かめるのが近道です。まず今のローン残高、次に家の査定額、そして売却代金でローンを返せる見通しがあるかどうか。この順に進めると、何が分からないのかがはっきりします。

この記事の特徴は、残高の「基準日」をそろえて比べることと、完済の方法によって抵当権の抹消書類が届く時期が変わる点を、売却の準備として早めに確認することにあります。

最初にローン残高を確認する

最初の作業は、いまのローン残高を知ることです。住宅金融支援機構（以下、機構）の案内では、ローン残高の照会は、返済中の金融機関（融資のお申込先の金融機関）の窓口でも受け付けているとされています。機構の融資の場合も同様です。

残高は返済のたびに変わります。窓口で聞くときは、金額だけでなく「いつの時点の残高か」も一緒に聞いてください。今回確認できた範囲では、残高照会に必要な書類や手数料までは示されていません。持ち物や手続きの方法は、借入先の窓口で直接おたずねください。

窓口で聞いた内容は、次のように記録しておくと、あとで査定額と比べるときに役立ちます。

• 借入先の金融機関名と、機構の融資かどうか
• 残高の金額と、その残高の基準日
• 窓口で説明された完済の方法、必要な書類、手続きにかかる日数

査定額と残債を同じ基準で比べない

残高が分かると、不動産会社の査定額と並べて見たくなります。ここで気をつけたいのは、基準の違う数字を、そのまま引き算しないことです。査定額は査定した時点の見立てで、残債は基準日の残高です。それぞれ日付が異なる場合があります。

比べるときは、「査定額」「残債」「その他の費用」を別々の行に書き出し、それぞれの数字の日付と出どころを添えておきます。売却に伴う費用や税金の具体的な内容や金額は、今回確認できた事実の範囲にありません。費用の内訳は査定を依頼する不動産会社に質問し、税金については税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

売却代金で完済できる場合の流れ

売却代金でローンを返せる見通しが立つ場合、完済後の手続きとして、家に付いている抵当権の抹消があります。機構の案内では、抵当権抹消手続は登記所（法務局）で行い、手続にかかる費用は借主の負担とされています。登記の手続きそのものについては、司法書士などの専門家にご相談ください。

もう一つ、先に確認したいのが完済の方法です。機構の「住・My Note」でネット完済をする場合、抹消関係書類のお届けまで、完済後1か月程度かかるとされています。そのため、売却や借換えで書類を急ぐ場合は、この方法は使えません。

売却の希望時期がある場合は、完済方法ごとに書類がいつ届くのかを、借入先に先に聞いておきましょう。機構以外の金融機関の扱いは今回確認できていないため、それぞれの借入先でご確認ください。

不足する場合に金融機関へ確認する選択肢

売却代金だけでは残債に届かないかもしれない場合は、まず借入先の金融機関に相談します。機構は、返済の継続が困難になり、やむなく返済継続を断念せざるを得ない場合の手段として、融資住宅の任意売却を案内しています。

機構の抵当権が付いた住宅では、機構が確認していない価格で売り出すと、買主が見つかっても抵当権抹消に応じてもらえないことがある、とされています。売り出し価格は売主だけで決めず、事前に機構へ確認してください。ほかの金融機関の扱いは、それぞれの借入先におたずねください。

残債が売却額を上回る場合の考え方は、当ブログの「鹿児島市で住宅ローン残高が売却額を上回るとき｜オーバーローンの選択肢と相談の順序」で詳しく整理しています。あわせてご覧ください。

売却活動を始める前に整理する資料

ここで挙げるのは、売主ご自身が相談を進めやすくするための整理メモで、法律上の申請や義務ではありません。誰に何を確認するかで分けておくと、混乱しにくくなります。根拠を確認したいときは、このページの「参考にした公的情報」の欄にある機構の案内をご覧ください。

• 不動産会社に共有する：借入先、残高と基準日、売却を考える時期、売却後の住まいの希望
• 借入先の金融機関に確認する：完済の方法ごとの書類が届くまでの期間、機構の融資なら売り出し価格の事前確認が必要か
• 登記所（法務局）に確認する：抵当権抹消手続の窓口と進め方
• 司法書士・税理士などの専門家に確認する：抹消登記の手続き、売却に伴う税金

まとめ

住宅ローンが残る家の売却は、残高と基準日の確認、査定額との比較、完済の方法と書類の時期の確認、不足しそうな場合の借入先への相談という順で整理できます。ネット完済では抹消関係書類のお届けに完済後1か月程度かかるとされ、機構の抵当権が付いた住宅の任意売却では、売り出し価格について機構の確認が必要とされています。

実際に売却できるかどうかは、借入先の判断によって変わります。登記は司法書士、税金は税理士など、内容に合った専門家にもご相談ください。ご相談はお気軽に、睦和商事「かごしま売却相談室」までどうぞ。

関連ガイド：住宅ローンが残る家の売却ガイド

参考にした公的情報

2026年10月8日時点で確認した情報です。

• 【住･My Note】全額繰上返済（完済）機能追加のお知らせ|住宅金融支援機構
• 残高の照会・残高証明の発行をしたいとき|住宅金融支援機構
• 完済された方|住宅金融支援機構
• 融資住宅等の任意売却|住宅金融支援機構

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。