2026年10月12日　／　売却の基礎・流れ

鹿児島市で家を売る前に｜契約不適合責任と雨漏り・シロアリの伝え方

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月12日

古い家の縁側と柱、床に置かれた懐中電灯（AIで作成したイメージ） — AIで作成したイメージです（実在の物件・場所ではありません）

この記事の要点

契約不適合責任の基本と、売却前に整理したい記録・契約書案の見方、相談先の違いをまとめました。

契約不適合責任の基本｜買主の通知と、売主が知っていた不具合
売却前に確認・説明したい事項｜雨漏りとシロアリを中心に
契約条件と資料の整理

契約不適合責任の基本｜買主の通知と、売主が知っていた不具合

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個々の物件や契約にどう当てはまるかは、この記事では判断できません。

契約不適合責任とは、売った物件が契約の内容に合っていなかったときに、売主が負う責任のことです。雨漏りやシロアリの被害は、売却後に問題になるのではと心配される代表的な例です。民法566条では、売主が種類または品質について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができなくなるとされています。

ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合、または重大な過失で知らなかった場合は、この1年の通知期間の制限が適用されないとされています。知っている不具合は、通知期間の考え方がそのまま当てはまらない場合があるということです。そのため、売主が知っている不具合は、先に整理して伝える準備をしておくことが大切になります。条件があるため、詳しい適用は専門家にご確認ください。

基準は「契約の内容」です。物件の状態が、契約でどう定められているかが出発点になります。
1年の起点は、売却した日ではなく「買主が不適合を知った時」と条文に書かれています。
買主が行う通知は、法務省の資料で、不適合の種類やおおよその範囲を知らせるものと想定されています。
売主が知っていた不具合などには、1年の通知期間の制限が適用されない例外があります。

売却前に確認・説明したい事項｜雨漏りとシロアリを中心に

国土交通省は、不動産業者が買主となる高齢者の自宅売却の相談事例として、売却後に雨漏りやシロアリ被害があったとして、不動産業者から修理費用を請求される例を挙げています。これは不動産業者が買主の場合の相談事例で、すべての売却に当てはまる話ではありません。ただ、売却後に不具合が見つかったときの話し合いは、売主にとって負担になりやすいことがうかがえます。

そこで、売却前に「売主自身が知っていること」を、メモに整理しておくことをおすすめします。このメモは、売主が頭の中を整理し、不動産会社や専門家に状況を伝えやすくするためのものです。法令で決められた申請書や届出ではありません。

メモには、次のような点を、思い出せる範囲で書き出します。不確かなことは「不確か」と書いておけば十分です。

雨漏り：気づいた時期、場所、雨のあとの様子、補修をしたかどうか、補修の見積書や領収書が残っているか
シロアリ：気づいた時期、場所、点検や駆除をしたかどうか、その記録や書類が残っているか
建物全体：建てた時期、増改築や大きな補修をした時期、補修を頼んだ会社の名前

契約条件と資料の整理

不具合のメモができたら、売買契約書の案を受け取った段階で、次の点を読み合わせます。契約不適合責任は「契約の内容に適合しているか」が基準になるため、物件の状態が契約書や付属の書面にどう書かれているかが重要になります。民法566条の条文は、このページの「参考にした公的情報」欄にある民法で読めます。

宅地建物取引業者が行う重要事項説明（売買）の取引条件には、契約不適合の場合の担保責任の履行に関する措置の概要が含まれています。これは宅建業者による説明で、売主のメモの代わりにはなりません。反対に、売主のメモも、重要事項説明の書面の代わりにはなりません。売主が宅建業者へ共有する資料と、宅建業者が説明する内容は、分けて考えると整理しやすくなります。

メモと契約書案を見比べて、食い違いがないかを確かめます。物件の状態について売主が伝える書面の名称や書式、どの項目を記入するかは、売却を依頼する宅建業者によって案内が異なることがあります。先に宅建業者へ「契約前に売主が提出する書面はあるか」と質問してください。

この整理でわかるのは、売主が把握している事実と契約書の記載の対応関係までです。契約書の特約や期間の定めが法的にどう扱われるか、記載のない不具合が見つかったときにどうなるかは、ここでは判断できません。条文の意味や契約の文言に迷う点は、専門家に確認してください。

引き渡す物件の状態が、契約書や付属の書面にどう書かれているか
責任や通知に関する期間の記載があるか。あれば、その内容と民法566条の1年との関係を、専門家に質問する
買主から不適合の通知があった場合の対応（追完、代金減額、損害賠償、契約解除）が書かれているか
メモに書いた雨漏りやシロアリの情報が、書面に反映されているか。あるいは別の形で買主に伝わる予定か

不具合のメモを、売主が思い出せる範囲で作る
補修の見積書、領収書、点検記録など、手元にある書類を集める
媒介を依頼する宅建業者に、メモと書類を見せ、契約前に提出する書面の有無と形式を質問する
契約書案を受け取ったら、上の確認項目に沿って読み、分からない文言に印を付ける
印を付けた点を、宅建業者や専門家に質問する

判断に迷うときの相談先

契約書の文言や、知っている不具合をどう伝えるかで迷うときは、相談先の役割を分けて考えると進めやすくなります。

鹿児島県は、不動産取引に係る相談先として、業界団体の全国宅地建物取引業保証協会鹿児島本部と不動産保証協会鹿児島県本部を案内しています。こちらは不動産取引についての相談先です。また鹿児島市の案内によると、鹿児島県宅地建物取引業協会と全国宅地建物取引業保証協会鹿児島本部が共同運営する不動産無料相談所で、不動産に関する一般相談を受け付けています。

契約書の条項の意味や、責任の範囲について法律上の見解を知りたいときは、法律の専門家である弁護士への相談が考えられます。鹿児島県のページによると、鹿児島県弁護士会は無料法律相談を実施しており、不動産の相談も受け付けています（要予約）。

相談するときは、不具合のメモ、補修の書類、契約書案を持参すると、話が具体的になります。質問の例として、「この責任の条項は、どのような意味か」「通知期間の記載は、民法とどう関係するか」「知っている雨漏りは、どう伝えておくのがよいか」などがあります。回答は個々の事情で変わるため、その場で確認してください。

まとめ

民法566条では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと、追完請求などができなくなるとされています。一方、売主が知っていた不具合には、この通知期間の制限が適用されない例外があります。条件があるため、詳しい適用は専門家に確認してください。

売却前にできる準備は、雨漏りやシロアリなど、売主が知っていることをメモに整理し、補修や点検の書類を集めることです。次に契約書案で、物件の状態の記載、期間の定め、通知があった場合の対応を読みます。迷う点は、不動産取引の相談先、不動産無料相談所、弁護士会の無料法律相談など、役割に合った窓口へ質問してください。

不具合の整理や売却の進め方でお困りのときは、睦和商事の「かごしま売却相談室」へのご相談はお気軽にどうぞ。

参考にした公的情報

2026年10月12日時点で確認した情報です。

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

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