2026年10月17日　／　住宅ローン残債・住み替え

住宅ローン控除は売却や住み替えでどうなる？3,000万円特別控除との関係と確認資料

発信：睦和商事　／　最終更新：2026年10月17日

居住用財産の3,000万円特別控除の要件

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。個別の事情での適用の可否は、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

住み替えで古い家を売るときは、税金の話が二方向から出てきます。一つは、売る家にかかる「居住用財産の3,000万円特別控除」です。もう一つは、新しい家を買うときの「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。この二つは別々の制度ですが、組み合わせに制限があるとされています。まず売る側の特例から整理します。

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から上限3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、いくつかの条件があります。控除額は、売却益の額などによって変わります。

住み替えの方が特に気にしたいのは、次の二点です。以前に住んでいた家を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件とされています。また、売った年・前年・前々年に、マイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていないことも要件の一つです。

• 所有期間の長さそのものは、この特例の条件ではないとされています
• 住まなくなった家を売る場合は、住まなくなった時期の記録が大切です
• 売った年・前年・前々年に、買換えや交換の特例を使っていないかを確認します

新居の住宅ローン控除との併用制限を確認

住宅ローン控除は、新居に入居した年を軸に、売却の特例との関係が決まっています。国税庁の案内では、入居した年、その前年または前々年に、マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除など）の適用を受けた場合は、住宅ローン控除を受けられないとされています。

さらに、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年に、住宅ローン控除の対象とならない資産を売って3,000万円控除を受ける場合も、住宅ローン控除は受けられないとされています。つまり、売った年が入居年より前か後かだけでなく、入居年の前後それぞれの年数で見る必要があります。

なお、住宅ローン控除と、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、重複して適用できるとされています。これは3,000万円控除とは別の特例です。この特例にも条件があるため、使えるかどうかは税務署や税理士にご確認ください。

どの制度を使うのが有利かは、売却益の額やローンの状況などで変わります。この記事では結論を出しません。比べる際は、適用要件を確認したうえで税理士に税額の試算を相談してください。

売却年・入居年による適用関係を整理

制限の多くは「年」で区切られているため、売却する年と新居に入居する年の関係を紙に書き出すと整理しやすくなります。これは売主ご自身の相談メモであり、申告などの法令上の手続きとは別のものです。

中古住宅を取得して令和4年以降に入居する場合の住宅ローン控除については、居住年とその前2年・後3年の計6年間に、居住用財産の3,000万円控除や軽減税率などの譲渡特例の適用を受けていないことが要件とされています。取得するのが新築か中古かなどで見る期間や条件が異なる場合があるため、ご自身の購入の形に合う記述かどうかは、税務署や税理士にご確認ください。

ここまでの内容を整理するときは、次の順に書き出します。

1. 売却を予定している年と、新居に入居する（した）年を書く
2. 入居した年・その前年・前々年に、売却の特例（3,000万円控除など）を受けることにならないかを見る
3. 入居した年の翌年から3年目までに、住宅ローン控除の対象外の資産を売って3,000万円控除を受けることにならないかを見る
4. 中古住宅を取得する場合は、居住年とその前2年・後3年の計6年間の考え方に当てはまるかを見る
5. 売った年・前年・前々年に、買換えや交換の特例を使っていないかも見る

税務署・税理士へ確認する資料

確認の窓口は、税務署と、税理士などの専門家です。出典は、この記事の「参考にした公的情報」の欄に載せた国税庁の案内です。まず、その案内の内容を読んでから窓口に行くと、質問を絞りやすくなります。

3,000万円控除の申告では、売買契約日の前日の住民票上の住所が売却物件の所在地と異なる場合などに、戸籍の附票の写しなど、居住の事実を明らかにする書類の提出が必要になります。住み替えや転居を経ている方は、住所の履歴が分かる書類がそろうかを早めに見ておくと安心です。どの書類が必要になるかは、税務署の案内に従ってください。

売主ご自身が整理しておくメモとしては、次のようなものが役に立ちます。売却を予定する家に住んでいた期間と、住まなくなった時期。売買契約を予定する時期。新居の入居（予定）時期。買換えや交換の特例を、売却年から数えて前々年までに使っていないか。そして、いま住宅ローン控除を受けている場合は、その年分です。

いまの家で受けている住宅ローン控除が、売却後にどう扱われるかは、ここで取り上げた規定とは別の確認が必要です。控除を受けている年分と売却の予定時期を伝えて、税務署や税理士に質問してください。

不動産会社へは、売却の時期や引き渡しの希望など、売却の進め方に関わるメモを共有します。税の適用の判断は、税務署や税理士にご確認ください。

• 住んでいた期間と、住まなくなった時期のメモ
• 売買契約・入居の予定時期を書いた年表
• 住所の履歴が分かる書類（戸籍の附票の写しなど）が取れるかの確認
• 買換え・交換の特例を使っていないかの確認メモ

まとめ

住み替えでは、売る家の3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除が、入居した年や売った年によって重ならないかを確認することが出発点になります。年の数え方や適用の可否は、ご自身の購入・売却の形によって変わる場合があります。国税庁の案内を読み、税務署や税理士に相談しながら進めてください。

売却のご相談は、かごしま売却相談室（睦和商事）へお気軽にどうぞ。

関連ガイド：住宅ローンが残る家の売却ガイド

参考にした公的情報

2026年10月17日時点で確認した情報です。

• No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
• No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
• 住宅借入金等特別控除と居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に係る添付書類の兼用｜国税庁

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編集方針：公的機関の一次情報を確認し、生成AIを補助的に使用して構成・校正しています。制度や個別の判断は、掲載した原典や関係窓口・専門家等でもご確認ください。

この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。